17.08.2022
Что будет с 11 июля с ипотекой и ценами на недвижимость в ближайшее время в России в 2022 году: прогнозы экспертов и последние новости

Что будет с 11 июля с ипотекой и ценами на недвижимость в ближайшее время в России в 2022 году: прогнозы экспертов и последние новости

10 июня 2022 года Банк России принял решение снизить ключевую ставку с 11% до 9,5% годовых. Решение было обосновано стабилизацией инфляции и необходимостью стимулирования российской экономики в условиях структурной перестройки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться  позвонив по телефонам:

       8(499) 325-58-38 – Москва;   8(800) 600-64-68 – Бесплатный звонок по всей России

Прогнозы экспертов, как снижение ключевой ставки скажется на рынке ипотеки и ставках по жилищным кредитам, что будет со ставками по ипотеке и ценами на недвижимость в ближайшее время в России в 2022 году.

Центробанк снизил ключевую ставку до 9,5%: как это повлияет на ипотеку и экономику России

10 июня 2022 на заседании совета директоров Банка России было принято решение снизить ключевую ставку с 11 до 9,5% годовых, вернув ее на досанкционный уровень. Разбираемся, почему и что это значит.

Также Банк России понизил прогноз инфляции на 2022 год до 14-17% с 18-23%, в 2023 году ждет 5-7%, а возвращения к целевым 4% — в 2024 году. Как заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, текущее снижение темпов инфляции объясняется падением цен лишь у небольшой группы товаров.

«В основном это продовольствие, для которого свойственна повышенная волатильность цен: это некоторые фрукты и овощи, яйца, сахар. Дешевели и товары длительного пользования, которые еще недавно дорожали двузначными темпами. По основной же массе позиций темпы роста цен хоть и снижаются, но по-прежнему значительно выше 4% в пересчете на год», — пояснила она.

Эффекты санкций против России оказались менее острыми, чем ожидал ЦБ, однако полностью они еще себя не проявили, предупредила Набиуллина.

«Внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают экономическую деятельность. Вместе с тем замедление инфляции происходит быстрее, а снижение экономической активности — в меньшем масштабе, чем Банк России ожидал в апреле», — добавила она.

Зачем ЦБ РФ понижает ключевую ставку

Как правило, понижение ключевой ставки ЦБ приводит к снижению ставок по банковским депозитам и кредитам. Люди с бОльшим желанием начинают брать кредиты и тратить, но менее охотно класть накопления на депозиты. Все это позволяет наполнить экономику страны дешевыми деньгами. Это, в свою очередь, ведет к развитию производства, стимулирует спрос и увеличивает налоговые отчисления. При этом возникает риск ускорения роста цен, то есть инфляции.

У Центробанка есть целевой уровень по инфляции, так называемый таргет — 4%. По мнению регулятора, такой уровень считается комфортным для России, поскольку при нем сохраняется низкий уровень безработицы и в то же время экономический рост не замедляется.

Что сейчас происходит с инфляцией

По состоянию на начало июня годовая инфляция по России составляла 17% (в мае показатель составлял 17,8%). При этом за две последние недели мая цены не изменились — рост составил 0%. А до этого вообще было зафиксировано снижение темпов роста на 0,02%.

Это дефляция, которая может показаться позитивным сигналом, но на самом деле таит в себе больше опасностей, чем инфляция. Снижение цен означает падение спроса, это ведет к сокращению производства на предприятиях. Как следствие, развитие бизнеса затормаживается, они урезают зарплаты сотрудникам или даже увольняют их. У людей падают доходы, и они перестают покупать товары — и все повторяется по бесконечному кругу. Чтоб пресечь такой сценарий, Центробанк и идет на меры по стимулированию экономики.

Как снижение ставки повлияет на экономику и курс рубля

Изменение ставки произошло в шестой раз с начала года. Самым заметным стало ее повышение с 9,5 до 20% годовых в конце февраля — люди начали скупать валюту, снимать наличные, переводить средства на зарубежные счета, экстренно вкладываться в недвижимость, то есть фактически замораживать и выводить деньги из оборота экономики. Все это вынудило ЦБ пойти на жесткие, но эффективные меры. Уже в середине апреля ситуация стабилизировалась, и ЦБ относительно быстро начал снижать ключевую ставку и теперь приблизился к докризисному уровню.

Смягчение денежно-кредитной политики, как ожидается, сделает кредиты более доступными, что будет способствовать трансформации экономики.

Еще одна цель действий ЦБ — сдержать резкое укрепление курса рубля, который за последние полтора месяца вырос до рекордных значений.

Что будет с ипотекой

Центробанк ожидает, что ипотека в России постепенно оживится. «Ипотека действительно припала после повышения нами ключевой ставки. Но сейчас задействованы и разворачиваются льготные программы, плюс к этому мы снижаем ставки. Мы исходим из того, что ипотека постепенно оживится», — заявила Набиуллина.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться  позвонив по телефонам:

       8(499) 325-58-38 – Москва;   8(800) 600-64-68 – Бесплатный звонок по всей России

Снижение ключевой ставки означает, что коммерческие банки теперь могут занимать деньги у ЦБ на более выгодных условиях. Соответственно, они смогут сделать более доступными кредиты для своих клиентов. Логично, что это приведет к росту покупательской активности граждан.

Экономист Артем Цогоев прогнозирует падение ипотеки на «вторичку» до 10-9,5%, что активизирует продажи в этом сегменте. «Это, в свою очередь, наконец-то начнет питать и рынок новостроек», — отметил он.

«После каждого снижения [ключевой] ставки мы видим рост заявок на кредиты и количества одобрений. Так было в апреле, в мае и, прогнозируем, будет в июне», — заявил младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев.

«Ставки по банковским продуктам двинутся вслед за ключевой ставкой, при этом быстрее отреагируют вклады. Затем постепенно будут снижаться и ставки по кредитным продуктам, стимулируя тем самым кредитную активность населения и восстановление спроса в экономике», — прогнозирует Перфильев.

Восстановление активного спроса — это именно то, чего не хватает в последнее время рынку недвижимости. После февраля цены на жилье выросли вместе со ставками на ипотечные продукты — большинство граждан отложили покупки до лучших времен. В то же время санкции, из-за которых поставки иностранных комплектующих оказались под вопросом, затормозили процесс возведения нового жилья.

«Снижение [ключевой] ставки приведет к снижению ставок по долгосрочным кредитам и ипотеке, что положительно скажется на спросе и на возможности развития бизнеса в текущей ситуации замещения некоторых зарубежных производителей», — считает директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру Артур Ахметов.

Еще один стимул — депозитов с двузначными значениями ставок больше не будет, а это значит, что граждане начнут искать другие пути размещения свободных средств, и вложение в недвижимость — один из таких путей. Люди, которые откладывали решение о покупке квартиры, смогут вернуться к этому вопросу.

Что будет с ценами на недвижимость во второй половине 2022 года

На рынке недвижимости снова непростые времена – спрос сокращается, а предложения пока становится больше. Девелоперы и продавцы вторичного жилья готовы давать скидки, чтобы быстрее получить деньги, но банки пока удерживают достаточно высокие ставки по ипотеке. В этой ситуации потенциальные покупатели жилья стоят перед выбором – покупать квартиру сейчас или подождать. Мы расспросили экспертов о будущем рынка недвижимости и готовы ответить на самые главные вопросы.

Что происходит с рынком сейчас?

Рынок жилой недвижимости за прошедшие несколько лет пережил больше потрясений, чем многие другие сферы. Началось все с перехода на эскроу-счета и проектное финансирование в середине 2019 года, в начале 2020-го грянула пандемия (а основная часть рабочих уехала из страны), потом была льготная ипотека и резкий рост цен на стройматериалы. Сейчас отрасль тоже переживает непростые времена.

Ситуация на рынке пока характеризуется сильной просадкой, у которой есть целый ряд причин:

  • слишком дорогая ипотека. Льготные кредиты выдаются под 9% годовых, рыночные – под 11-12% и более, что дороже, чем в начале года;
  • падение доходов населения. Из-за очередного кризиса россияне теряют работу, другие начинают получать меньше, и готовы тратиться лишь на самое необходимое. Покупка новой квартиры в это необходимое не входит;
  • проблемы с поставками импортных стройматериалов.

Правда, к резкому снижению цен на рынке это не привело – хотя в марте прогнозы были именно такими. Напомним, в 2020-2021 годах резкий рост цен на недвижимость был связан именно с ростом спроса на квартиры из-за льготной ипотеки. Но падение спроса пока не привело к существенному спаду в ценах.

Сравним цены на квартиры в новостройках в мае 2021 и мае 2022 года по крупным городам:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться  позвонив по телефонам:

       8(499) 325-58-38 – Москва;   8(800) 600-64-68 – Бесплатный звонок по всей России

Как можно заметить, никакого падения цен не произошло – наблюдается лишь их стабилизация (цены на жилье по сравнению с мартом-апрелем остаются стабильными).

Ситуация на вторичном рынке, как правило, следует за новостройками. И динамика там такая же – за год в зависимости от города цены прибавили от 12% до 40%, но по сравнению с апрелем этого года не менялись или даже немного снизились. Цены на вторичное жилье обычно росли «догоняющими» темпами, потому что основной объем спроса обеспечивала льготная ипотека (а она распространяется только на новостройки). Но сейчас ипотека практически не работает, поэтому цены остановились и даже падают на 1-2%.

Что происходит на рынке, нам рассказали эксперты:

  • спрос на квартиры в новостройках в Москве до сих пор падает (на 36% в апреле и на 15% в мае), а объем предложения вырос, говорит Надежда Коркка из компании «Метриум». Как результат – средняя стоимость метра в массовом сегменте снизилась на 1,4%;
  • рынок новостроек в Московской области в мае составил примерно 65% от уровня мая 2021 года, оценивает Виктория Ковалевская из компании Главстрой-Регионы;
  • число сделок упало не только из-за тревожных новостей, но и из-за высоких процентов по вкладам. Но уже в апреле-мае спрос со стороны клиентов начал возвращаться на докризисные уровни, говорит Юлия Белукова из FOX Property. Правда, спрос более заметен на объекты на загородном рынке;
  • весной на рынке был дисбаланс из-за роста процентных ставок и цен, но постепенно ситуация стабилизируется, считает Сергей Шиферсон из компании Touch. По его словам, снижения цен на недвижимость удалось избежать благодаря накопленным девелоперами резервам;
  • ситуация в экономике отразилась на строительной отрасли, но у нее есть все шансы справиться с кризисом, говорит Наталья Осетрова из Gatchina Gardens. По словам эксперта за прошедшие 8 лет удалось снизить долю импорта в строительстве с 70% до 30%;
  • застройщики столкнулись с нехваткой импортных материалов, но пытаются найти выход из ситуации, говорит руководитель компании SWEDHUS Алексей Кузнецов. Строительство продолжается, все подписанные контракты в силе.

В целом же застройщики ожидают роста спроса на жилье по мере стабилизации ситуации. Однако более-менее внятных сроков пока никто назвать не может.

От чего будут зависеть цены на недвижимость?

Государство считает строительную отрасль одним из локомотивов экономики, поэтому согласно субсидировать процентные ставки практически по всем кредитам на новостройки. В 2020-2021 годах льготная ипотека сыграла ключевую роль в росте цен на недвижимость. Сейчас же ипотека – среди аутсайдеров по росту. В мае, несмотря на снижение процентных ставок (по льготной ипотеке – с 12% до 9%) количество выданных кредитов снизилось на 37% по сравнению с апрелем (когда их стало на 70% меньше). В итоге ипотеки в мае было выдано в 5 раз меньше, чем годом ранее.

Тем не менее, удешевление ипотеки может все же разогнать спрос на недвижимость. Будут ли от этого расти цены – вопрос спорный, потому что сейчас девелоперы их не снижают.

Кроме того, на цены будут влиять и другие факторы:

  • доходы населения. Если зарплаты не будут расти вслед за инфляцией (которая ожидается на уровне 15-20% по итогам года), денег на покупку квартир у населения по-прежнему не будет;
  • расходы на строительство. Они могут расти быстрее, чем инфляция – многие импортные материалы и комплектующие придется замещать отечественными, что нередко стоит дороже импорта. К тому же, рост цен на стройматериалы имеет многолетний тренд, поэтому девелоперы будут просто вынуждены поднимать цены;
  • статус апартаментов. Формально нежилые помещения для проживания людей хотели «легализовать» и приравнять к жилью, но определенные силы в Госдуме выступили против. А это значит, что апартаменты и дальше будут находиться в отдельном сегменте и не влиять на ситуацию на рынке;
  • совместные программы банков с застройщиками. Некоторые строительные компании снова начали субсидировать банкам часть процентов по ипотеке – но это напрямую влияет на цены на жилье (ведь эта часть процентов закладывается в цену или выплачивается за счет прибыли строительных компаний). Но с такой программой можно купить непопулярные варианты жилья по очень хорошей цене.

Вероятно, по мере снижения ключевой ставки спрос на жилье будет постепенно восстанавливаться. А о том, как это повлияет на уровень цен, рассказали наши эксперты.

Прогнозы цен на 2022 год

Особенностью нынешнего кризиса стало то, что вызвавшее его событие до сих продолжается (и как долго будет продолжаться, не знает никто). Инфляция постепенно замедляется – по официальным оценкам, она составит до 15%, по неофициальным – до 20%. И большинство прогнозов полагают, что цены на недвижимость вряд ли вырастут сильнее, чем общий рост цен по экономике.

Официальных прогнозов на эту тему обычно мало. Сейчас единственный такой прогноз – это проект приказа Минстроя, утверждающего норматив стоимости квадратного метра жилья в России на второе полугодие 2022 года и третий квартал года:

  • во втором полугодии цена жилья в России составит 83 420 рублей – это на 20% больше, чем норматив первого полугодия;
  • в третьем квартале цены на жилье вырастут до 161,2 тысяч рублей за квадратный метр в Москве, до 163 тысяч в Санкт-Петербурге и 156,8 тысяч рублей в Краснодарском крае;
  • по регионам рост цен составит от 0% до 45%.

То есть, рост цен будет тоже в пределах инфляции, и скорректирован на определенные региональные особенности (есть субъекты, где новое жилье не строится вообще, а есть субъекты, где активно застраиваются поля в окрестностях городов).

Что касается прогнозных оценок наших экспертов, они рассказали нам о таком своем видении рынка:

  • на новостройки цены не изменятся (на некоторые проекты будут даже скрытые скидки), а цены на вторичном рынке можно будет сбивать в условиях низкого спроса, считает Алексей Плюта из компании «Мегалит». Но ждать снижения процентных ставок на вторичное жилье (то есть, по рыночным программам) эксперт не советует;
  • уровень роста цен определить сложно – он будет зависеть от ситуации в экономике, считает Надежда Коркка;
  • цены не будут ни расти, ни падать, считает Александр Козлов их компании «Русич Недвижимость». На рынке наступает стагнация, но ждать падения цен при снижении спроса эксперт не советует;
  • компаниям придется перестраивать финансовую модель – предлагать клиентам скидки, рассрочки и другие акции, чтобы простимулировать спрос. Об этом рассказал независимый директор Дмитрий Кучай. По словам эксперта, девелоперам придется делать это за счет своей прибыли;
  • в худшем (для отрасли) сценарии девелоперам придется снижать цены на жилье на 15-20%, считает Александр Дужников из Move.ru и ГК A3F Group. Эксперт рассказал, что девелоперы будут вынуждены снизить цены на квартиры комфорт-класса на 10%, а на элитный сегмент – до 30%.

Общая идея, на которой сходятся почти все эксперты – в том, что ситуация действительно сложная, а спрос на квартиры проседает. Но как на это отреагируют застройщики, сказать пока сложно: если проблемы будут не такими глубокими, цены не вырастут и не упадут. Но если кризис затянется, для возобновления финансового потока девелоперам придется стимулировать продажи, снижая цены.

Брать сейчас или ждать?

До конца марта 2022 года льготная ипотека в России выдавалась еще на старых условиях – по ставке до 7% годовых на сумму до 3 миллионов рублей. Затем, с 1 апреля ставка выросла до 12%, а сумма – до 6-12 миллионов рублей. За апрель банки выдали около 2 тысяч кредитов по льготной программе – но эти заемщики, скорее всего, почувствовали себя обманутыми. Ведь уже в мае банки выдавали такие кредиты под 9% годовых (некоторые – под 8,08%), но снизить ставку по уже выданному кредиту нельзя.

Эта ситуация вновь поднимает важный вопрос – стоит ли покупать квартиру сейчас по текущим ценам и ипотечным ставкам или ждать более дешевых кредитов? И не случится ли так, что рост цен на жилье за это время нивелирует разницу в ставках?

Такие вопросы мы задали нашим экспертам. И почти все из них ответили, что брать нужно сейчас:

  • покупать нужно сейчас, потому что дорогую ипотеку можно рефинансировать, а интересные предложения заканчиваются уже сейчас, говорит Алексей Плюта. Правда, стоит учитывать, что рефинансирование будет доступно не раньше, чем через год-два после оформления кредита, если клиент добросовестно его выплачивает;
  • покупать нужно тогда, когда для этого есть возможности, считает Надежда Коркка. По ее словам, пока клиент будет ждать снижения ставок, все интересные варианты просто закончатся;
  • по льготной ипотеке квартиру нужно однозначно покупать сейчас, считает Мария Папенова из компании «Этажи». Ставка по льготной ипотеке вряд ли будет снижаться, а вот цены на квартиры в новостройках могут несколько вырасти, при снижении объема предложения (интересные проекты закончатся);
  • покупать жилье стоит сейчас, потому что летом предложение обычно шире, а спрос – меньше (из-за сезона отпусков), говорит Марина Лашкевич из BuyBuyHouse;
  • на рынке стагнация, поэтому покупать жилье для себя нужно сейчас, считает Александр Козлов. Сейчас на рынке есть сочетание льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков, а также акции и спецпредложения от компаний;
  • покупать недвижимость сейчас стоит – это выгодно за счет низкой ставки и хороших цен на интересные проекты, считает Сергей Шиферсон. При этом покупка недвижимости может стать даже более выгодным мероприятием, чем размещение денег на вкладах.

Как можно заметить, все эксперты однозначно советуют не ждать, и по возможности (и при потребности) покупать жилье именно сейчас. Если же подождать, ставка по ипотеке может не снизиться, но самые интересные варианты разберут. Поэтому стратегия ожидания сейчас принесет скорее проигрыш потенциальному покупателю.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.